Avances hacia la dación en pago - "PAH" e "ILP"

 PAH-PLATAFORMA DE AFECTADOS POR LA HIPOTECA

La Plataforma de Afectados por la Hipoteca "PAH" surge en el año 2009 en Barcelona , y se extiende actualmente a todas las comunidades autónomas de nuestro pais, ofreciendo apoyo y asesoramiento a aquellas personas que se encuentran en dificultades para hacer frente a los pagos de la hipoteca o del alquiler de su vivienda.
Lamentablemente , bien sea a través de los medios de comunicación o de situaciones sangrantes más cercanas en las que somos testigos directos de la injusticia , estamos viendo todos los días , los efectos que provoca la falta de empleo y de ayudas sociales en los ciudadanos, la crisis vapulea a familias enteras, que son desahuciadas de sus viviendas por no poder pagar los recibos de alquiler o las cuotas del prestamo hipotecario.
Desde el año 2010 esta plataforma está trabajando diariamente para frenar los desahucios a través de asistencia legal, mediación y concentraciones de apoyo con resistencia pasiva y además ha conseguído negociar con las entidades financieras y hacer posibles cientos de daciones en pago, como solución más eficaz y beneficiosa para deudores y acreedores.

ILP -INICIATIVA LEGISLATIVA POPULAR

En el año 2011 , esta plataforma y otras asociaciones y entidades sociales comienzan a tramitar la "Iniciativa Legislativa Popular" a través de la elaboración de un texto donde se pretende regular la dación en pago con efectos retroactivos con el fín de que se pueda liquidar la deuda hipotecaria con la entrega de la vivienda , extinguiendo también cualquier tipo de aval.

TESTIMONIO

Era el mes de mayo de 2012 , a primera hora de la mañana acudí a la sucursal de la entidad bancaria donde había contratado el préstamo hipotecario y le comuniqué al director que no iba a poder pagar la próxima cuota , ni tampoco las siguientes .

Al cabo de un mes , me citaron en el Departamento de Precontenciosos de dicha entidad , y despuès de mencionar la inviabilidad de la dación en pago , me sugirieron que intentara vender la vivienda .

Al cabo de tres meses, eran las cuotas mensuales impagadas más los intereses de demora ,además de los gastos de reclamación por posición deudora, imposible afrontar los pagos,mi situación era irreversible.

A partir de aquí , y después de muchas noches de incertidumbre, decidí recabar toda la información posíble a mi alcance , consultas a registradores de la propiedad , notarios y profesionales del derecho sobre la posibilidad de acogerme a la dación en pago,curiosamente, opción desconocída por la mayoría de estos profesionales.

A través de la web llegué al Real Decreto Ley 6/2012 de medidas de protección para deudores de préstamos hipotecarios situados en el umbral de exclusión, en el que había que cumplir unos requisitos para poder acogerse a las medidas propuestas por el Gobierno, entre ellas y como última opción , estaba la dación en pago.

En el mes de agosto y mediante escrito enviado por burofax al Departamento de Recuperaciones de la entidad bancaria, solicitè la dación en pago total de deuda.
Al cabo de un mes , recibí un burofax del banco , enumerando todos y cada uno de los requisítos que debía cumplir para acogerme a la ley 6/2012 , después de enviar toda la documentación me ofrecieron una reestructuración de deuda , sin rechazarla , solicíte que reconsideráran de nuevo  la opción de dación en pago , estabamos a finales de octubre . 

En noviembre , me comunicaron que aceptaban la propuesta, y el 17 de diciembre de 2012, estaba firmando ante notario la escritura de dación en pago total de deuda , entregando las llaves de mi casa.

MODELO ESCRITURA DE DACIÓN EN PAGO

   Cuando vamos a firmar una escritura de Dación en Pago , debemos ejercitar nuestro derecho a examinar previamente el proyecto o borrador de escritura durante los tres días hábiles anteriores, para comprobar que todo està reflejado tal y como hemos acordado , evitàndonos sorpresas de última hora en la Notaría.

 Este sería un modelo de escritura de dación en pago total de deuda , es decir , la parte deudora , entrega dos bienes inmuebles, en este caso, se trata de una vivienda y una parcela de garaje , a la parte acreedora, que es una entidad financiera, como pago y medio de extinción total de la deuda, al no poder satisfacer en metàlico las cuotas pactadas en la escritura de préstamo.

                               DACIÓN EN PAGO TOTAL DE DEUDA

 C O M P A R E C E N:

"De una parte, como acreedora: DON MIGUEL FERNANDEZ RODRIGUEZ , mayor de edad, empleado de banca y con oficinas en Madrid. Provisto de D.N.I., número: 14.586.945-J.

 De otra, como prestataria DOÑA MARIA BUENO PEREZ, mayor de edad, soltera, con domicilio en Arganda del Rey (Madrid),Residencial Bella Vista , 4-3ºB. Provista de su D.N.I. nº 75.583.199-J.

 I N T E R V I E N E N:
 A.- El primer compareciente en nombre y representación de CAJA XXX B.- La segunda, en su propio nombre y derecho.Identifico a los señores comparecientes con los Documentos reseñados, y les juzgo, según intervienen, con capacidad legal necesaria para esta escritura de RECONOCIMIENTO DE DEUDAS Y DACION EN PAGO TOTAL DE DEUDA, y al efecto, 

EXPONEN

I.- Que DOÑA MARIA BUENO PEREZ es dueña, y por el título que se dirá de las siguientes fincas:a.- Elemento número ciento Veintiseis.- VIVIENDA de la PLANTA TERCERA, al fondo subiendo, letra B, que tiene acceso por el PORTAL CUATRO del Bloque Tres y forma parte del Conjunto Urbanistico denominado Residencial Bella Vista  sita en Arganda del Rey ( Madrid ).

 REFERENCIA REGISTRAL.- En el Registro de la Propiedad nº 3 de Madrid, al Tomo 1339 libro 162  , folio 13, finca 23.492 inscripción 1. b.- Elemento numero ciento Seis. Plaza de Garaje, 58, señalada particularmente con este numero cincuenta ocho, situado en la planta de sótano del bloque III del conjunto Urbanistico denominado Residencial Bella Vista sita en Arganda del Rey ( Madrid ). REFERENCIA REGISTRAL.- En el Registro de la Propiedad nº 3 de Madrid al Tomo 1.339, libro 162 de voto, folio 39, finca 23.438, inscripción 1.

CARGAS Y GRAVAMENES:

Se hace constar que sobre las fincas descritas no existen mas cargas y limitaciones que las que constan en las notas simples informativas del Registro de la Propiedad correspondiente, obtenida dentro de los diez días precedentes al de la fecha, a solicitud y por fax desde la Notaría a mi cargo, de cuyo contenido tienen conocimiento directo los otorgantes, y las cuales, se incorporan a esta escritura. Advierto yo, el Notario, a las partes de la posible existencia de discordancia entre la información registral y los Libros del Registro, al no producirse el acceso telemático a estos en el momento de la autorización, por imposibilidad técnica. Libre de arrendamientos, según manifiesta la parte deudora.

II.- Que DOÑA MARIA BUENO PEREZ, es deudora de CAJA XXX al día de la fecha de este contrato de la cantidad de NOVENTA Y DOS MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y SEIS EUROS Y CINCUENTA CÉNTIMOS (EUR. 92.996,50) y en virtud del préstamo que le fue otorgado por CAJA XXX el 27de Marzo de 2.008, bajo el número de cuenta 104.46.7366.0 con vencimiento 27 de marzo de 2.038 en las condiciones que figuran en el citado contrato de préstamo y formalizado ante el notario D. Jesus Perez Perez bajo el número 590 de su protocolo. Dicho préstamo cuenta con la garantía hipotecaria de los inmuebles referidos en el anterior expositivo.

 La cantidad adeudada se desglosa de la siguiente manera:

 Capital pendiente de pago 91.499,00 euros. Intereses devengados y no satisfechos 1.497,50 euros. III.- Que no pudiendo en la actualidad la parte prestataria satisfacer en metálico la deuda antes señalada y a fin de evitar mayores perjuicios, ha ofrecido a CAJA XXX, y ésta ha aceptado, la transmisión de los inmuebles descritos e identificados en el expositivo I anterior, en pago de la deuda que resulta detallada en el anterior expositivo, por lo que convienen en formalizar la presente escritura y a tal efecto O T O R G A N:

PRIMERO: DOÑA MARIA BUENO PEREZ entrega en propiedad y libre de cargas a CAJA XXX que las recibe y acepta mediante su representante las fincas señaladas en los apartados a y b del expositivo I de esta escritura en pleno dominio, como cuerpos ciertos, con cuanto les sea anejo, inherente o accesorio, libres de cargas y gravámenes, sin arrendar, sin ocupantes y al corriente en el pago de todo tipo de gastos, contribuciones, impuestos y arbitrios, obligándose a la evicción y saneamiento con arreglo a derecho.Esta entrega se realiza en pago de la cantidad de 76.093,70 Euros. La parte Prestataria aporta recibo acreditativo del pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles de las fincas objeto de esta escritura cuyas fotocopias dejo unidas a esta matriz. Igualmente me exhiben certificación acreditativa de que la finca se encuentra al corriente en el pago de los gastos generales de la Comunidad de Propietarios en que se integra, con el visto bueno del Presidente de la Comunidad.

SEGUNDO: CAJA XXX teniendo por satisfecha la total deuda en virtud de la dación en pago señalada , otorga total carta de pago del préstamo HIPOTECARIO señalado en el exponendo II de esta escritura, procediendo así mismo a cancelar la garantía hipotecaria que gravan las citadas fincas. Se solicita del Sr. Registrador del Registro de la Propiedad la práctica de los asientos correspondientes incluido el de cancelación de hipoteca, de conformidad con lo dispuesto en el Art. 82 de la Ley Hipotecaria.

 TERCERO: Todos los gastos e impuestos que origine este otorgamiento, incluyendo el impuesto municipal sobre incremento del valor de los terrenos urbanos serán de cuenta de la parte cesionaria. Con motivo de la cancelación de hipotecas que conlleva el presente documento se solicita la exención en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, al amparo de lo dispuesto en el art. 45.I.B).18 del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley reguladora del referido Impuesto, apartado introducido por el art. 6.2 de la Ley 14/2000, de 29 de Diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social. CUARTO: Sin perjuicio de la obligación de presentar telemáticamente copia autorizada de esta escritura, los intervinientes solicitan de mí, el Notario, que remita al Registro de la Propiedad por telefax comunicación sellada y suscrita, en su caso, de haber autorizado esta escritura, conforme a lo dispuesto en el artículo 249.3 del Reglamento Notarial, en cuya virtud se practicará asiento de presentación con los efectos previstos en el artículo 418.4 del Reglamento Hipotecario. Redactada conforme a minuta presentada por Caja XXX. Así lo dicen y otorgan los señores comparecientes, manifestando yo, el Notario, que el consentimiento ha sido libremente prestado y que el otorgamiento se adecua a la legalidad y a la voluntad debidamente informada de los otorgantes o intervinientes. Hago las reservas y advertencias legales, en particular y a efectos fiscales, advierto a los comparecientes de las obligaciones y responsabilidades tributarias que incumben a las partes y de las consecuencias de toda índole que se derivarían de la inexactitud de sus declaraciones; así como que sus datos van a ser incorporados al fichero de Protocolo y documentación notarial y al fichero de administración y organización de la Notaría, cuyos datos pueden ser cedidos a aquellas administraciones públicas que de conformidad con una norma con rango de Ley tengan derecho a ellos. Leída esta escritura por los mismos comparecientes, a su elección, previa la advertencia del artículo 193 del Reglamento Notarial y enterados, la aprueban y firman en un solo acto."

IMPUESTOS Y OTROS GASTOS - DACIÓN EN PAGO

Cuando se formalíza una escritura de dación en pago total de deuda , estamos hablando de un acuerdo entre dos partes: por un lado la  parte deudora o prestataria que entrega el bien hipotecado para saldar la deuda y por otro la parte acreedora o cesionaria ,que teniendo por satisfecha la deuda, otorga total carta de pago procediendo a cancelar la garantia que grava dichos bienes.

IMPUESTOS Y OTROS GASTOS DE LA DACIÓN EN PAGO   
*Impuesto de Bienes Inmuebles y Pago de Comunidad de Propietarios actualizados.

Antes de formalizar dicha escritura ante notario , la parte deudora ,deberá presentar recibo que acredite el pago del I.B.I. ( Impuesto de Bienes Inmuebles ) , también deberá presentar certificación que acredite que las fincas objeto de dación en pago, están al corriente en el pago de los gastos generales de la Comunidad de Propietarios , con el visto bueno del Presidente de la Comunidad.
*Certificación de Titularidad y Cargas de las fincas objeto de dación.
El Registro de la Propiedad expedirá , previo pago por parte del deudor certificado acreditando la titularidad actual de las fincas hipotecadas.
*Tasación actualizada de los bienes inmuebles.

La dación en pago también requiere una nueva tasación de las fincas , cuyo coste puede ser repercutído bien a la parte deudora o a la parte acreedora .

*Impuesto Municipal sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía)
Si el inmueble ha sido adquirído con más de un año de antiguedad a la dación en pago , se considera una transmisión patrimonial onerosa, por lo tanto , habrá que abonar dicho impuesto. El pago correrá por cuenta de la parte acreedora , si el deudor puede acogerse a las medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos aprobadas en el  Real Decreto 6/2012 del 9 de Marzo.
*Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados:Por cuenta del que adquiere los bienes entregados, en este caso , la entidad bancaria.
*Notaría y Registro de la Propiedad: Estos gastos de escrituras e inscripción en el registro , correrán normalmente por cuenta de la parte acreedora.
*I.R.P.F.-Impuesto de la Renta de las Personas Físicas:Aquellos deudores que estén acogidos al Real Decreto 6/2012 , estarán exentos de tributar por la ganancia patrimonial que se haya producído con la dación en pago , ya que hacienda considera que cuando el importe total de la deuda cancelada es mayor que el valor de adquisición de la vivienda , hay que declararlo integrandolo en la base imponible de ahorro , al tratarse de la transmisión de un inmueble.