Dación en Pago y Deuda con Hacienda

Existe la obligación de tributar a Hacienda , a través de la declaración anual de I.R.P.F. cuando se obtenga una ganancia patrimonial al realizar una dación en pago.

Quedan exentas de tributar a Hacienda aquellas daciones en pago en las que se produzca una pérdida patrimonial.

A continuación voy a explicar cómo se calcula la ganancia ó perdida patrimonial:

Valor Adquisición: 102.000 € ( Precio por el que compras la vivienda )
Importe Hipoteca:100.000 € ( Importe del préstamo hipotecario que te concede el banco )
Importe Deuda : 110.000 € ( 80.000 € deuda + 30.000 € intereses mora +remuneratorios )
Valor Tasación Dación en Pago:70.000 € ( Valor de la vivienda en el momento de la dación en pago)

En este caso se ha producído una ganancial patrimonial de 8.000 € , ya que se calcula la diferencia entre el precio por el que se compró la vivienda ( 102.000 € ) y el importe de la deuda pendiente , que son 110.000 € , al ser mayor el importe de la deuda pendiente , hacienda entiende que ha habído una transmisión ( dación en pago ) obteniendose una ganancial patrimonial , que habría que consignar en la casilla correspondiente de nuestra declaración de la renta.

*Aclarar que para el calculo se utilíza siempre el importe mayor de uno de estos dos conceptos: bien el de la deuda ó bien el de la tasación actual que se realíza antes de formalizar la dación en pago.
La lógica nos díce que el valor de tasación actual , no va a superar al valor por el que se compró la vivienda en su día , pero esto no es siempre así.*

¿QÚE HACE EL GOBIERNO ?

El sabado 10 de marzo de 2012 se publicaba en el boletín oficial del Estado el Real Decreto ley 6/2012 del 9 de marzo referente a medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos.

En el artículo 3 se definían las características del umbral de exclusión del deudor necesario para poder aplicar las medidas de reestructuración y se especificaba en su artículo 5 y en el anexo el contenido del Código de Buenas Prácticas. 

De esto hace un año y nueve meses , desde entonces ¿cuantas daciones en pago se han realizado acogiendose a este Código de Buenas Prácticas? Creo que no es posible calcular la cifra , más de las que la gente de a pie piensa y menos de las necesarias para solventar de alguna manera la situación del deudor hipotecario. No nos olvidemos que estamos hablando de la Banca .

El 15 de mayo de 2013 se publica en el BOE la ley 1/2013 con el objeto de reforzar la protección a los deudores hipotecarios , reestructurar la deuda y regular el alquiler social para estos casos.
El boom de esta ley , que se suspenden los lanzamientos de la vivienda habitual por un plazo de dos años , es decir el banco ya se ha quedado con tu casa , bien por ejecución judicial o por subasta notarial , pero tú , si cumples "cien requisitos " puedes quedarte , ya que cuando pasen los dos años preveen que hayas superado la situación de dificultad en la que te encuentras en estos momentos.
El Gobierno se pasa la ILP avalada por 1.402.854. ciudadanos , por el forro de los coj.....

¿AGUA DE BORRAJAS ?

La Iniciativa Legislativa Popular para la dación en pago con caracter retroactívo , la paralización de desahucios y la promoción del alquiler social fué presentada el 12 de febrero de 2013 en el Congreso de los Diputados .

Hay que señalar que se recogieron un millón y medio de firmas aproximadamente de los ciudadanos, triplicando el mínimo exigido.
El gobierno elabora un proyecto de ley restrictívo y excluyente , no contemplando el articulado propuesto en la ILP, como resultado se aprobará la ley  1/2013 del 14 de mayo consistente en medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios , reestructuración de deuda y alquiler social.
Esta ley no ofrece soluciones reales , ya que promueve la inamovilidad de la legislación hipotecaria española, aumentando el número de personas que forman la clase social del precariado, al quedarse sin vivienda , sin trabajo y sin autoestima.
 

Dación en Pago - Iniciativa Legislativa Popular

Si nos remitimos a la ley Orgánica 3/1984 del 26 de marzo , encontraremos en el preámbulo y los quince artículos toda la materia reguladora referente a la iniciativa legislativa popular.

Durante esta legislatura , se han presentado ya trece iniciativas legislativas populares , de las cuales solo dos han sido admitidas a trámite en el congreso , una de ellas , y en la que nos vamos a centrar es la proposición de ley de regulación de dación en pago , paralización de desahucios y alquiler social.
El articulado de esta proposición de ley promovida por la PAH , UGT y CCOO de Cataluña ,  y Observatori DESC, entre otros, expone lo siguiente:
Respecto a la Dación en Pago, el deudor  podrá solicitar , antes de que se celebre la subasta , la entrega de su vivienda habitual en pago de la deuda garantizada , autorizando el tribunal dicha entrega al ejecutante en pago total de la deuda incluídos intereses y costas, extinguiendose la deuda por completo. (nuevo párrafo nº 4 añadido art. 693 de L.E.C.).
Respecto a la Paralización de desahucios y alquiler social, el deudor podrá seguir residiendo en su vivienda habitual durante un plazo de cinco años, desde la fecha de adjudicación al acreeedor en ejecución hipotecaria, con una renta mensual que no exceda del 30% de sus ingresos.(nuevo art.675.bis de la L.E.C.)
Cabe señalar , el caracter de aplicación retroactíva para estas medidas expuestas en el articulado , siendo efectívo en todos aquellos casos en los que no se haya celebrado la subasta en la fecha de entrada en vigor de esta ley  y paralizando la ejecución dineraria en aquellos casos en los que ya se hubiera celebrado la subasta.

Avances hacia la dación en pago - "PAH" e "ILP"

 PAH-PLATAFORMA DE AFECTADOS POR LA HIPOTECA

La Plataforma de Afectados por la Hipoteca "PAH" surge en el año 2009 en Barcelona , y se extiende actualmente a todas las comunidades autónomas de nuestro pais, ofreciendo apoyo y asesoramiento a aquellas personas que se encuentran en dificultades para hacer frente a los pagos de la hipoteca o del alquiler de su vivienda.
Lamentablemente , bien sea a través de los medios de comunicación o de situaciones sangrantes más cercanas en las que somos testigos directos de la injusticia , estamos viendo todos los días , los efectos que provoca la falta de empleo y de ayudas sociales en los ciudadanos, la crisis vapulea a familias enteras, que son desahuciadas de sus viviendas por no poder pagar los recibos de alquiler o las cuotas del prestamo hipotecario.
Desde el año 2010 esta plataforma está trabajando diariamente para frenar los desahucios a través de asistencia legal, mediación y concentraciones de apoyo con resistencia pasiva y además ha conseguído negociar con las entidades financieras y hacer posibles cientos de daciones en pago, como solución más eficaz y beneficiosa para deudores y acreedores.

ILP -INICIATIVA LEGISLATIVA POPULAR

En el año 2011 , esta plataforma y otras asociaciones y entidades sociales comienzan a tramitar la "Iniciativa Legislativa Popular" a través de la elaboración de un texto donde se pretende regular la dación en pago con efectos retroactivos con el fín de que se pueda liquidar la deuda hipotecaria con la entrega de la vivienda , extinguiendo también cualquier tipo de aval.

TESTIMONIO

Era el mes de mayo de 2012 , a primera hora de la mañana acudí a la sucursal de la entidad bancaria donde había contratado el préstamo hipotecario y le comuniqué al director que no iba a poder pagar la próxima cuota , ni tampoco las siguientes .

Al cabo de un mes , me citaron en el Departamento de Precontenciosos de dicha entidad , y despuès de mencionar la inviabilidad de la dación en pago , me sugirieron que intentara vender la vivienda .

Al cabo de tres meses, eran las cuotas mensuales impagadas más los intereses de demora ,además de los gastos de reclamación por posición deudora, imposible afrontar los pagos,mi situación era irreversible.

A partir de aquí , y después de muchas noches de incertidumbre, decidí recabar toda la información posíble a mi alcance , consultas a registradores de la propiedad , notarios y profesionales del derecho sobre la posibilidad de acogerme a la dación en pago,curiosamente, opción desconocída por la mayoría de estos profesionales.

A través de la web llegué al Real Decreto Ley 6/2012 de medidas de protección para deudores de préstamos hipotecarios situados en el umbral de exclusión, en el que había que cumplir unos requisitos para poder acogerse a las medidas propuestas por el Gobierno, entre ellas y como última opción , estaba la dación en pago.

En el mes de agosto y mediante escrito enviado por burofax al Departamento de Recuperaciones de la entidad bancaria, solicitè la dación en pago total de deuda.
Al cabo de un mes , recibí un burofax del banco , enumerando todos y cada uno de los requisítos que debía cumplir para acogerme a la ley 6/2012 , después de enviar toda la documentación me ofrecieron una reestructuración de deuda , sin rechazarla , solicíte que reconsideráran de nuevo  la opción de dación en pago , estabamos a finales de octubre . 

En noviembre , me comunicaron que aceptaban la propuesta, y el 17 de diciembre de 2012, estaba firmando ante notario la escritura de dación en pago total de deuda , entregando las llaves de mi casa.

MODELO ESCRITURA DE DACIÓN EN PAGO

   Cuando vamos a firmar una escritura de Dación en Pago , debemos ejercitar nuestro derecho a examinar previamente el proyecto o borrador de escritura durante los tres días hábiles anteriores, para comprobar que todo està reflejado tal y como hemos acordado , evitàndonos sorpresas de última hora en la Notaría.

 Este sería un modelo de escritura de dación en pago total de deuda , es decir , la parte deudora , entrega dos bienes inmuebles, en este caso, se trata de una vivienda y una parcela de garaje , a la parte acreedora, que es una entidad financiera, como pago y medio de extinción total de la deuda, al no poder satisfacer en metàlico las cuotas pactadas en la escritura de préstamo.

                               DACIÓN EN PAGO TOTAL DE DEUDA

 C O M P A R E C E N:

"De una parte, como acreedora: DON MIGUEL FERNANDEZ RODRIGUEZ , mayor de edad, empleado de banca y con oficinas en Madrid. Provisto de D.N.I., número: 14.586.945-J.

 De otra, como prestataria DOÑA MARIA BUENO PEREZ, mayor de edad, soltera, con domicilio en Arganda del Rey (Madrid),Residencial Bella Vista , 4-3ºB. Provista de su D.N.I. nº 75.583.199-J.

 I N T E R V I E N E N:
 A.- El primer compareciente en nombre y representación de CAJA XXX B.- La segunda, en su propio nombre y derecho.Identifico a los señores comparecientes con los Documentos reseñados, y les juzgo, según intervienen, con capacidad legal necesaria para esta escritura de RECONOCIMIENTO DE DEUDAS Y DACION EN PAGO TOTAL DE DEUDA, y al efecto, 

EXPONEN

I.- Que DOÑA MARIA BUENO PEREZ es dueña, y por el título que se dirá de las siguientes fincas:a.- Elemento número ciento Veintiseis.- VIVIENDA de la PLANTA TERCERA, al fondo subiendo, letra B, que tiene acceso por el PORTAL CUATRO del Bloque Tres y forma parte del Conjunto Urbanistico denominado Residencial Bella Vista  sita en Arganda del Rey ( Madrid ).

 REFERENCIA REGISTRAL.- En el Registro de la Propiedad nº 3 de Madrid, al Tomo 1339 libro 162  , folio 13, finca 23.492 inscripción 1. b.- Elemento numero ciento Seis. Plaza de Garaje, 58, señalada particularmente con este numero cincuenta ocho, situado en la planta de sótano del bloque III del conjunto Urbanistico denominado Residencial Bella Vista sita en Arganda del Rey ( Madrid ). REFERENCIA REGISTRAL.- En el Registro de la Propiedad nº 3 de Madrid al Tomo 1.339, libro 162 de voto, folio 39, finca 23.438, inscripción 1.

CARGAS Y GRAVAMENES:

Se hace constar que sobre las fincas descritas no existen mas cargas y limitaciones que las que constan en las notas simples informativas del Registro de la Propiedad correspondiente, obtenida dentro de los diez días precedentes al de la fecha, a solicitud y por fax desde la Notaría a mi cargo, de cuyo contenido tienen conocimiento directo los otorgantes, y las cuales, se incorporan a esta escritura. Advierto yo, el Notario, a las partes de la posible existencia de discordancia entre la información registral y los Libros del Registro, al no producirse el acceso telemático a estos en el momento de la autorización, por imposibilidad técnica. Libre de arrendamientos, según manifiesta la parte deudora.

II.- Que DOÑA MARIA BUENO PEREZ, es deudora de CAJA XXX al día de la fecha de este contrato de la cantidad de NOVENTA Y DOS MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y SEIS EUROS Y CINCUENTA CÉNTIMOS (EUR. 92.996,50) y en virtud del préstamo que le fue otorgado por CAJA XXX el 27de Marzo de 2.008, bajo el número de cuenta 104.46.7366.0 con vencimiento 27 de marzo de 2.038 en las condiciones que figuran en el citado contrato de préstamo y formalizado ante el notario D. Jesus Perez Perez bajo el número 590 de su protocolo. Dicho préstamo cuenta con la garantía hipotecaria de los inmuebles referidos en el anterior expositivo.

 La cantidad adeudada se desglosa de la siguiente manera:

 Capital pendiente de pago 91.499,00 euros. Intereses devengados y no satisfechos 1.497,50 euros. III.- Que no pudiendo en la actualidad la parte prestataria satisfacer en metálico la deuda antes señalada y a fin de evitar mayores perjuicios, ha ofrecido a CAJA XXX, y ésta ha aceptado, la transmisión de los inmuebles descritos e identificados en el expositivo I anterior, en pago de la deuda que resulta detallada en el anterior expositivo, por lo que convienen en formalizar la presente escritura y a tal efecto O T O R G A N:

PRIMERO: DOÑA MARIA BUENO PEREZ entrega en propiedad y libre de cargas a CAJA XXX que las recibe y acepta mediante su representante las fincas señaladas en los apartados a y b del expositivo I de esta escritura en pleno dominio, como cuerpos ciertos, con cuanto les sea anejo, inherente o accesorio, libres de cargas y gravámenes, sin arrendar, sin ocupantes y al corriente en el pago de todo tipo de gastos, contribuciones, impuestos y arbitrios, obligándose a la evicción y saneamiento con arreglo a derecho.Esta entrega se realiza en pago de la cantidad de 76.093,70 Euros. La parte Prestataria aporta recibo acreditativo del pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles de las fincas objeto de esta escritura cuyas fotocopias dejo unidas a esta matriz. Igualmente me exhiben certificación acreditativa de que la finca se encuentra al corriente en el pago de los gastos generales de la Comunidad de Propietarios en que se integra, con el visto bueno del Presidente de la Comunidad.

SEGUNDO: CAJA XXX teniendo por satisfecha la total deuda en virtud de la dación en pago señalada , otorga total carta de pago del préstamo HIPOTECARIO señalado en el exponendo II de esta escritura, procediendo así mismo a cancelar la garantía hipotecaria que gravan las citadas fincas. Se solicita del Sr. Registrador del Registro de la Propiedad la práctica de los asientos correspondientes incluido el de cancelación de hipoteca, de conformidad con lo dispuesto en el Art. 82 de la Ley Hipotecaria.

 TERCERO: Todos los gastos e impuestos que origine este otorgamiento, incluyendo el impuesto municipal sobre incremento del valor de los terrenos urbanos serán de cuenta de la parte cesionaria. Con motivo de la cancelación de hipotecas que conlleva el presente documento se solicita la exención en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, al amparo de lo dispuesto en el art. 45.I.B).18 del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley reguladora del referido Impuesto, apartado introducido por el art. 6.2 de la Ley 14/2000, de 29 de Diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social. CUARTO: Sin perjuicio de la obligación de presentar telemáticamente copia autorizada de esta escritura, los intervinientes solicitan de mí, el Notario, que remita al Registro de la Propiedad por telefax comunicación sellada y suscrita, en su caso, de haber autorizado esta escritura, conforme a lo dispuesto en el artículo 249.3 del Reglamento Notarial, en cuya virtud se practicará asiento de presentación con los efectos previstos en el artículo 418.4 del Reglamento Hipotecario. Redactada conforme a minuta presentada por Caja XXX. Así lo dicen y otorgan los señores comparecientes, manifestando yo, el Notario, que el consentimiento ha sido libremente prestado y que el otorgamiento se adecua a la legalidad y a la voluntad debidamente informada de los otorgantes o intervinientes. Hago las reservas y advertencias legales, en particular y a efectos fiscales, advierto a los comparecientes de las obligaciones y responsabilidades tributarias que incumben a las partes y de las consecuencias de toda índole que se derivarían de la inexactitud de sus declaraciones; así como que sus datos van a ser incorporados al fichero de Protocolo y documentación notarial y al fichero de administración y organización de la Notaría, cuyos datos pueden ser cedidos a aquellas administraciones públicas que de conformidad con una norma con rango de Ley tengan derecho a ellos. Leída esta escritura por los mismos comparecientes, a su elección, previa la advertencia del artículo 193 del Reglamento Notarial y enterados, la aprueban y firman en un solo acto."